Ціни під обстрілами. Як працює ринок нерухомості в зоні АТО – коментар Володимира Місечко для «Корреспондент»
Желающих продать недвижимость в зоне АТО по-прежнему в десятки раз больше, чем тех, кто хочет её приобрести.
Семье Герасимчуков из Луганска повезло — они выехали из города в Киев аккурат перед началом боевых действий, пишет Елена Романюк в №4 журнала Корреспондент от 5 февраля 2016 года. Более того, буквально за пару дней до этого им удалось продать свою двухкомнатную квартиру в хорошем районе Луганска за $ 40 тыс. Вывозили деньги в электропечке.
«Поскольку в регионе уже тогда было неспокойно, нам пришлось вынуть из электропечки всю «начинку» и спрятать деньги таким образом. Потом мы всю ночь не спали в поезде, караулили», — рассказывает Наталья Герасимчук.
Виктории Родионовой из Донецка повезло меньше. Она переехала в Киев уже после того, как в родном городе начали стрелять. И продать однокомнатную квартиру в новом доме девушка не успела. Сейчас же сделать это практически невозможно, а снимать жильё в столице — дорого.
«Моя квартира находится пусть и в новом доме, но в Петровском районе, в направлении Марьинского блокпоста. То есть, неровён час, в дом может попасть снаряд… Поэтому больше чем $ 6-10 тыс. за свою квартиру я запросить не могу. Да и то, риелторы сомневаются, что её кто-нибудь купит», — не скрывает своего разочарования Родионова.
Почти даром
По данным Государственной службы по чрезвычайным ситуациям, на сегодняшний день из зоны АТО в другие города Украины выехали около 1 млн человек. Ещё несколько сотен тысяч уехали в Россию. Многие из этих людей покинули свои дома навсегда, а значит, продать имеющуюся на родине недвижимость для них — естественная необходимость.
«Сегодня на одного покупателя жилья в зоне АТО приходится 30-40 продавцов», — рассказывает Корреспонденту директор донецкого агентства недвижимости Жилком Сергей Тахтаров.
По его словам, многие бывшие жители Донбасса стремятся продать свою недвижимость, чтобы приобрести жильё на новом месте жительства. Но беда в том, что квартиры в зоне АТО мало кто покупает — количество сделок на рынке недвижимости «ДНР»/«ЛНР» уменьшилось на 70-80%. И это несмотря на то, что цены на жильё упали в 2,5-3 раза по сравнению с доконфликтным периодом.
«Квартиры в зоне АТО сегодня покупают в основном местные жители. Кому-то нужны деньги, чтобы физически выжить, и он продаёт своё жильё в престижном районе и покупает меньшую квартиру в районе, отдалённом от центра. Кто-то, наоборот, пытается переехать из района непосредственных обстрелов, в места потише. Но это если у человека есть какие-то сбережения», — приводит пример донецкий риелтор, пожелавшая остаться неназванной.
По её словам, в среднем люди хотят купить квартиру по цене до $ 15 тыс. Популярны окраинные районы Донецка — Будённовский и Пролетарский, потому что они вдалеке от горячих точек, здесь практически не слышны обстрелы. А вот Куйбышевский, Киевский и Петровский, как говорится, «по нулям» — нет спроса, потому что это самые опасные и обстреливаемые места.
Впрочем, как показывает пример Родионовой, а также свидетельствуют объявления о продаже квартир на интернет-порталах, жители опасных районов не теряют надежды продать там свои квартиры за любые более-менее вменяемые деньги.
Однокомнатную квартиру недалеко от железнодорожного вокзала в жилом состоянии предлагают всего за $ 10 тыс., однушку в самом центре Донецка на бульваре Школьном рядом с Донбасс Ареной — за $ 20 тыс.
Например, однокомнатную квартиру недалеко от железнодорожного вокзала в жилом состоянии предлагают всего за $ 10 тыс., однушку в самом центре Донецка на бульваре Школьном рядом с Донбасс Ареной — за $ 20 тыс. Учитывая, что вывезти мебель и технику весьма проблематично, практически все квартиры продаются с «полным фаршем».
В то же время спроса на дома и элитную недвижимость в зоне АТО нет совсем. Хотя цены на них, как и на остальные объекты, упали в три-четыре раза. Например, если ещё полгода назад за элитную квартиру на бульваре Пушкина в Донецке просили $ 300 тыс., то сейчас запросы владельцев такого жилья снизились до $ 90 тыс.
«Как показала жизнь в Донецке, снарядам и минам абсолютно всё равно, куда влетать — в пластиковое окно, в стену с утеплением или взрываться на входящем в стоимость квартиры месте для паркинга. Если повреждены водопроводы, то грош цена всяким очистительным системам, а если нет электричества, то люстра за тысячу долларов — всего лишь бесполезная висюлька», — справедливо замечает житель элитного дома, в месте расположения которого не раз пролетали снаряды.
Ситуация в других городах Донбасса более удручающая, но и там есть оптимисты, надеющиеся выручить за свои однушки и трёшки хотя бы $ 6-7 тыс.
В больше чем наполовину разрушенном Дебальцеве можно найти уцелевшую двушку за $ 5 тыс., в Енакиеве — за $ 3-4 тыс., в Горловке — за $ 3 тыс. Харцызск, который считается едва ли не самым безопасным городом в этой части региона, выставляет цены в $ 15 тыс., Макеевка и Ясиноватая — $ 10-15 тыс.
Юридические казусы
Но даже если звёзды сойдутся и покупатель будет готов заплатить сумму, запрашиваемую продавцом, гарантий быстрого получения в собственность заветных квадратных метров на оккупированных территориях нет.
«Помимо всего прочего, на ситуацию на рынке недвижимости в зоне АТО негативно влияют сложности с подготовкой пакета документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи, отсутствие открытого украинского реестра прав собственности в «ДНР», задержка в создании собственного «республиканского» реестра, отсутствие своих нотариусов, правовые коллизии и пр.», — говорит Тахтаров.
Напомним, 17 июня 2014 года Министерство юстиции Украины своим приказом № 953/5 временно закрыло доступ нотариусам, работающим в зоне АТО, к реестру недвижимого имущества. С этого момента единственным способом осуществить сделку купли-продажи квартиры (при условии отсутствия прописанных в ней детей) стал выезд к нотариусу за территорию так называемых республик. Некоторые нотариусы «ДНР»/«ЛНР» даже прошли перерегистрацию в других нотариальных округах Украины, для чего были вынуждены прописаться в новом месте и арендовать там офис.
Если саму сделку купли/продажи имущества, расположенного в зоне АТО, и можно оформить, например, в Киеве, то собрать документы для продавца такой недвижимости является сверхсложной задачей
Однако, по словам управляющего партнёра ЮФ Мисечко и партнёры Владимира Мисечко, если саму сделку купли/продажи имущества, расположенного в зоне АТО, и можно оформить, например, в Киеве, то собрать документы для продавца такой недвижимости является сверхсложной задачей.
Например, справка формы № 3 о составе семьи, проживающей в квартире, выдаётся ЖЭКом по месту расположения квартиры, так же, как и извлечение из государственного земельного кадастра выдаётся территориальным подразделением Госгеокадастра.
«Даже если продавец собрал все необходимые документы, это также не залог успешной продажи, — говорит Мисечко. — Ведь многие нотариусы в Украине отказываются удостоверять сделки купли/продажи недвижимости, осуществлённые в зоне АТО. Они не принимают документы с мокрыми печатями органов местного самоуправления или ЖЭКов, расположенных на неподконтрольной украинским властям территории, боясь, что такие документы могут быть поддельными, что в будущем повлечёт недействительность таких сделок».
Усугубляет ситуацию ещё и введённый Киевом пропускной режим. Он существенно усложнил возможность выезда на сделку части потенциальных продавцов, что вызвало необходимость делегирования полномочий. На переоформление квартир стали направляться вооружённые доверенностями представители агентств недвижимости и даже отдельные нотариусы из Донецка или Луганска.
При этом «невыездные» собственники квартир, доверяя проведение сделки от своего имени по генеральной доверенности, рискуют столкнуться с аферистами.
На одном из донецких сайтов опубликовали историю о том, как доверенное лицо (риелтор) одного из продавцов квартиры в Донецке выехал на сделку к нотариусу в другой город со всеми документами на объект, но так и не вернулся к продавцу с вырученными деньгами.
«Человек пропал на полтора месяца без возможности его найти или связаться по мобильному телефону (номер был всё это время отключён). В итоге он всё же нашелся в Донецке — похудевший и со следами побоев. Рассказал, что после совершения сделки и получения денег он выехал в сторону Донецка на автобусе. По его словам, на украинском блокпосту его высадили, ограбили и удерживали всё это время в плену вооружённые люди», — приводил якобы историю из жизни интернет-ресурс war.intsecurity.org.
Во властных структурах самопровозглашённых республик считают, что ситуация на рынке недвижимости урегулируется после запуска «республиканского» реестра прав собственности, который, по данным местных риелторов, должен произойти буквально через два месяца. При этом, как отмечает Тахтаров, не следует бояться, что сделки, оформленные на территории Украины, признают недействительными. Скорее всего, участников сделок просто заставят заплатить налог ещё и в казну «ДНР»/«ЛНР».
Военные реалии
Ну а пока выехавшие из родных мест жители зоны АТО продать свою недвижимость не могут, они вынуждены просить присматривать за ней соседей. Кто-то из них оплачивает счета, кто-то поливает вазоны. Правда, когда в дом залетает снаряд и выбивает окна, всё те же соседи «под шумок» могут вынести из дома все ценные вещи и одежду. Также может подвергнуться мародёрству и дом, к которому долго никто не приходит.
«Когда выпал снег, моя бабушка по несколько раз в день ходила к дому родственников, чтобы было видно, что на снегу есть следы. Это значит, что дом не пустует. А то, если в районе узнают, что в нём никто не живёт, мигом вещи растащат», — рассказывает Корреспонденту жительница Донецка Ольга.
Также опасно, когда в дверях квартиры собирается много квитанций за коммунальные платежи. Увидев, что квартира бесхозная, в неё может заселиться кто угодно.
Хотя жители Донецка опровергают слухи, что в пустующие квартиры власти «ДНР»/«ЛНР» заселяют солдат или переселенцев из России.
«Ни я, ни мои знакомые ни разу не слышали ничего подобного. Никто квартиры насильно не отбирает. Разве что преступники, которые есть везде. Местная власть и так чувствует, что народ на грани кипения, поэтому с какими-то асоциальными действиями осторожничает», — отмечает Ольга.