Н

Нові правила оформлення договору оренди землі: спрощення - стаття Вадима Кухти для «Юрист & Закон»

Недавние изменения законодательства в сфере аренды земли направлены не только на упрощение общей процедуры регистрации прав, но и на поддержание сельскохозяйственных производителей, что в свою очередь должно положительно отобразиться на их деятельности.

Законодательные нововведения можно условно разделить на две части. Первая из них направлена на упрощение заключения непосредственно самого договора аренды земли.

Нормативные требование к существенным элементам договора теперь ограничиваются всего тремя обязательными пунктам - это объект аренды (данные об арендуемом земельном участке), срок договора и условия расчетов по аренде. Больше нет потребности перечислять в обязательном порядке другие такие положения договора как, например, условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду, условия сохранения состояния объекта аренды, ответственность сторон и так далее. Раньше отсутствие таких пунктов делало невозможным аренду земельного участка.

Вместе с этим претерпели изменения строки аренды земли. Раньше аренда земельного участка могла бить не меньше 5 лет, при этом не уточнялось назначение целевое назначение земли. Теперь же этот строк увеличен статья 19 ЗУ «Об аренде земли» и статья 93 Земельного кодекса Украины регламентируют, что срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства не может быть меньше 7 лет. Таким образом, минимальный обязательный строк в данных законодательных актах установлен только для земель, связанных с сельскохозяйственным производством.

Установление определенных сроков делает арендные отношения более прогнозированными для производителей сельскохозяйственной продукции, что положительно отражается на их деятельности. Но при этом нужно учитывать момент сбора урожая, чтобы потом не выяснять в судебном порядке кому причинили ущерб, и кто имеет право на урожай.

Кроме этого, исключены обязательные требования к неотъемлемым элементам (приложениям) договора аренды земли, перечень которых раньше был обязательным для каждого такого договора. Изготовление таких приложений занимало дополнительное время и замедляло регистрацию права аренды. И как результат страдали экономические отношения между сторонами.

Но после принятия изменений в ЗУ «Об аренде земли» договорные стороны получили больше свободы. Такой подход свидетельствует о реализации в большей степени принципа свободы договора, одного из основных принципов договорного права, согласно которому стороны вправе свободно определять условия заключения договора.

Вторая часть изменений непосредственно регламентирует процедурные формальности, которые были упрощены.

Так, в частности, расширен список уполномоченных лиц, к которым субъекты арендных отношений могут обратиться за государственной регистрацией права аренды. Наряду с нотариусами полномочия государственного регистратора могут передаваться должностным лицам органов местного самоуправления и администраторам центров предоставления административных услуг.

Такая норма облегчает процедуру государственной регистрации, если есть возможность обратится, например, в местный сельсовет и зарегистрировать право аренды. В таком случае экономится время, поскольку можно сделать необходимые формальности непосредственно за местом нахождения земельного участка. Осталось только одно, чтоб эта норма была реализована на практике.

Наряду с этим расширились полномочия нотариусов. Нотариусы могут осуществлять государственную регистрацию прав, производных от права собственности, на земельные участки сельскохозяйственного назначения независимо от нотариального удостоверение договора, на основании которого возникает такое право.

Учитывая это можно воспользоваться нормами статьи 42, которой был дополнен ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений». Эта статья регламентирует особенности государственной регистрации производных вещественных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, право собственности, на которые возникло и оформлено в установленном порядке до 1 января 2013.

В соответствии с этой нормой регистрация права аренды может осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на такой земельный участок (кроме случаев, когда право собственности на такой земельный участок уже зарегистрировано в Государственном реестре прав) на основании заявления о государственной регистрации прав и их обременений, поданной владельцем или приобретателем соответствующего производного права.

Таким образом, сам приобретатель производного права (аренды) может обратиться к нотариусу за государственной регистрацией такого права.

Кроме расширения круга уполномоченных субъектов регистрации, в соответствии со статьей 17  ЗУ «Об аренде земли» установлено, что объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом.

Эта норма приведена в соответствие с нормами ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», который предусматривает, что права на недвижимое имущество и их обременения возникают с момента такой регистрации. До этого требовалось составление акта приема-передачи, который выступал дополнительным условием во время аренды земли. Теперь подписание такого акта не требуется.

Также появилась возможность получать документы, подтверждающие государственную регистрацию имущественных прав, в том числе право аренды, в электронном виде.

Согласно пункту 14 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868  в случае, если заявитель изъявил желание получить извлечение по результатам государственной регистрации прав в электронном виде и указал на это в заявлении, государственный регистратор в день принятия решения, указанного в абзаце втором настоящего пункта, направляет его на адрес электронной почты заявителя, указанный им в заявлении. Решение оформляется в электронной форме в соответствии с законодательством в сфере электронных документов и электронного документооборота, а также электронной цифровой подписи.

Таким образом, вышеуказанные изменения в сфере аренды земли являются очередным шагом к совершенствованию норм, а вместе с этим и процедуры регистрации имущественных прав. Предоставление большей свободы, определение четких и ясных требований должны осуществить положительный эффект на отношения аренды земли. 

http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/EA008128.html