К

Компенсації за пошкоджену та зруйновану нерухомість: проблемні питання стаття Володимира Місечко для Юридичної практики

Згідно зі звітом Київської школи економіки (KSE Institute), станом на осінь 2023 року загальна сума прямих задокументованих збитків, завданих інфраструктурі України через повномасштабне вторгнення РФ, склала $151,2 млрд. Найбільшою часткою залишаються втрати житлового фонду: зруйновано або пошкоджено 167,2 тис об’єктів. Також країна втратила 426 великих і середніх приватних підприємств та держкомпаній. Укрінформ повідомляє, що станом на січень 2024 року верифіковано понад 250 тисяч приватних будинків та квартир, які зазнали руйнувань.
 
Не чекаючи отримання репарацій від країни-агресора для відшкодування збитків, Україна поетапно реалізовує програму єВідновлення. Нею охоплюється значна частина власників пошкодженого та зруйнованого майна, а саме – житлової нерухомості. Проте, по-перше, в самій процедурі отримання компенсацій ще багато недоліків та лазівок для шахрайства, по-друге, програмою єВідновлення поки не охоплені повноцінно власники зруйнованого або пошкодженого житла, яке знаходиться на тимчасово непідконтрольних Україні територіях, а також власники комерційної нерухомості.
 
Щодо першої з виділених проблемних категорій – питання вирішується, вже стартував відповідний пілотний проект. Стосовно другої – поки про компенсації від держави не йдеться. Але ми хочемо порадити план дій, який варто реалізувати, щоб мати змогу претендувати на відшкодування у майбутньому.
 
Нормативно-правовий фундамент програми єВідновлення
Постановою кабінету Міністрів України від 21 квітня 2023 року № 381 було затверджено Порядок надання компенсації для відновлення окремих категорій об'єктів нерухомого майна, з використанням електронної публічної послуги «єВідновлення». 22 травня 2023 року набув чинності Закон України № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна» від 23.02.2023 року. А 30 травня 2023 року Постановою кабінету Міністрів України № 600 було затверджено Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна.
 
Прийом заявок на компенсацію за зруйноване через війну житло стартував у додатку Дія з 1 серпня 2023 року, а з 27 грудня 2023 року розпочалася видача житлових сертифікатів.
 
У вказані вище та інші нормативно-правові акти, що стосуються програми єВідновлення, кілька разів вносилися зміни та доповнення. Про найсвіжіші з них йдеться в повідомленні на урядовому порталі від 16 січня 2024 року.
 
З 15 вересня 2023 року суттєво зросли граничні суми компенсацій для виконання ремонтних робіт – до 350 тис. грн для квартир у багатоквартирному будинку та до 500 тис. грн для відокремлених житлових будинків. А з 1 січня 2024 року претендувати на виплату компенсації можуть люди, які зробили ремонт пошкодженого житла власним коштом. Крім цього, була оптимізована й сама процедура прийому заявок від населення на компенсації. Була запроваджена можливість подавати такі заявки через ЦНАП або нотаріуса, а не тільки через додаток Дія. Також подати заявку на компенсацію отримали змогу співвласники житла.
 
Проблемні моменти в самій процедурі призначення та виплати компенсації
Попри задекларовану простоту оформлення компенсацій – подання заяви, розгляд заяви, визначення розміру виплати, отримання виплати – суттєва кількість моментів викликає запитання та є приводом для дискусій. 
 
Найбільше вдосконалення/ уточнення потребує процедура розгляду заяви Комісією з розгляду питань щодо надання компенсації, яку утворює виконавчий орган сільської, селищної, міської, районної у місті ради. Комісія, до складу якої входять фахівці-будівельники та інженери, безпосередньо виїздить за адресою будівлі, підтверджує факт повного руйнування або визначає масштаби пошкоджень, і за результатами огляду об’єкта складає відповідний акт та підраховує суму відшкодування. На підставі акту приймається рішення про призначення компенсації або відмову в ній.
 
Серед проблемних моментів у цій процедурі:
  • Строків подання такої заяви законодавством наразі не визначено – власники майна іноді подають її через кілька місяців після руйнування.
  • Хоча строк розгляду заяви та прийняття рішення щодо компенсації не повинен перевищувати 30 календарних днів, розгляд може призупинятися з технічних причин на невизначений час, а отже розтягнутися.
  • На місцевому рівні заявники скаржаться на складнощі в комунікації з представниками Комісії, тобто на сайті органу, що створив Комісію, її контакти не оприлюднюються.
  • Заявник має право оскаржити рішення комісії в наданні компенсації, тобто подати заперечення до уповноваженого органу (виконавчого органу місцевої ради або військової адміністрації) протягом п’яти робочих днів з дати прийняття рішення – але комісія може невчасно повідомити заявника про прийняте рішення або заявник може отримати лише повідомлення про прийняття рішення без його тексту. Ба більше, у разі незгоди з рішенням уповноваженого органу, наступним логічним кроком має бути звернення до суду, але напрацьованої судової практики з цього питання ще немає.
Чимало обговорень та суперечок викликає питання коефіцієнтів, які застосовуються при визначенні суми компенсації. Йдеться про регіональний коефіцієнт, а також коефіцієнти, пов’язані з роком забудови та кількістю кімнат. Проте не враховується ступінь руйнувань в населеному пункті в цілому. В поточному році в планах уряду присвоєння статусів населеним пунктам залежно від ступеня руйнувань – відповідно чим більший ступінь руйнування, тим коефіцієнт компенсації буде вищим.
 
Ще одна точна розбіжностей – це витрата коштів з картки єВідновлення. По-перше, в декого викликає сумніви спроможність використати ці кошти протягом встановлених строків (один рік та півтора року в залежності від категорії ремонту). По-друге, момент непрозорості та корупційних ризиків вбачається в визначенні переліку компаній, в яких можна придбати будівельні матеріали або замовити роботи для капремонту.
 
Зловживання та шахрайства
Програма єВідновлення ще навіть не стартувала, як мережею почали ширитися повідомлення про масову скупку зруйнованого житла. У прифронтових районах вартість зруйнованого чи пошкодженого житла не перевищує 20 доларів за квадратний метр, у передмісті столиці за руїни готові платити значно більше. Але фактично очікують як мінімум на виторг в десятикратному розмірі. Коли розпочалася видача житлових сертифікатів в Дії цей процес тільки пожвавився. Дехто навіть говорить про появу нового сегменту ринку нерухомості – розбитих квартир і будинків або точніше документів на них.
 
І це відбувається при тому, що формально компенсацію може отримати лише особа, яка була власником житла на момент його руйнування. Вочевидь шукачі наживи розраховують на лазівки при оформленні документів. І тому процедуру оформлення компенсацій потрібно ще раз ретельно проаналізувати, щоб таких лазівок не лишилося. Крім того серед поширених схем шахрайств та зловживань:
  • отримання відшкодування за зруйноване житло двічі – від неурядової організації та від держави;
  • видача занедбаного житла за таке, що було зруйноване під час повномасштабного вторгнення РФ;
  • пошкодження житла навмисно з метою отримання компенсації (у районах, де його неможливо продати).
Щодо об’єктів на тимчасово окупованих територіях
В пункті 6 Постанови № 381 йдеться про умови надання компенсації. Зокрема, там вказано, що компенсація надається, лише якщо: «об’єкт нерухомого майна розташований на території України, крім територій активних бойових дій або тимчасово окупованих Російською Федерацією територій».
 
Вочевидь розробка дієвого механізму для вирішення цього питання – дуже складне завдання. Адже потрібні надійні інструменти фіксації фактів руйнування – виїзд на об’єкт, його технічне обстеження фахівцями та складання відповідного акта неможливі.
 
Лише зі стриманим оптимізмом можна розглядати пілотний проект Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури спільно з виконавчою комісією Мелітопольської міської ради. Він стартував для жителів тимчасово окупованого Мелітополя, які виїхали на підконтрольну Україні територію чи за кордон. Ці особи вже зараз можуть подавати заявки на компенсацію за зруйноване житло. Для фіксації руйнування будуть використовуватись супутникові знімки з прив’язкою як по координатах, так і по вулицях. Експеримент триватиме до середини лютого 2024 року – поки до кінця не з’ясовано, чи достатньо буде отриманих даних для підтвердження факту знищення житла.
 
Щодо комерційної нерухомості
Якщо стосовно житлового фонду певні кроки державою були зроблені, то з нежитловою нерухомістю питання поки зависло в повітрі. Чи зможе бізнес в майбутньому отримати компенсації за пошкоджені та знищені підприємства, ТРЦ, складські приміщення тощо? З великою ймовірністю, так. Але потрібно своєчасно подбати про документальну базу, яку потім можна буде подати, щоб отримати відшкодування, коли з’явиться така можливість.
 
Ми радимо як мінімум здобути документальне підтвердження завданої шкоди та підрахувати збитки, а ще більш бажано – отримати рішення суду, в якому буде: 1) зафіксовано факт знищення або пошкодження майна саме в результаті повномасштабної збройної агресії РФ; 2) вказано розмір завданої шкоди. При цьому звернення до суду потребує збору відповідних доказів: акту обстеження пошкодженого майна, технічних звітів тощо.
 
Фактично процедура збору таких доказів мало відрізняється від алгоритму дій у разі пошкодження об’єкта житлової нерухомості. Єдине що, ініціювати процедуру потрібно самому власнику комерційної нерухомості – спеціальна комісія за нього це робити не буде. Наразі господарські суди країни вже винесли десятки рішень у справах постраждалих від агресії РФ підприємців.
 
Висновок
З компенсаціями за пошкоджене та зруйноване майно пов’язано багато проблемних питань. Попри створення нормативно-правового підґрунтя, процедуру виплати відшкодування власникам житла не можна вважати до кінця регламентованою. А з комерційною нерухомістю питання навіть не почали вирішувати. Єдине, що може бути точкою опори за таких обставин, це постійний моніторинг законодавчих змін та поступове накопичення відповідної судової практики.
 
Більше за посиланням.