Сейчас комитетами Верховной Рады Украины прорабатывается проект Закона «О внесении изменений в Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» относительно установления порядка финансирования объектов жилищного строительства и обеспечения защиты прав инвесторов» №4247 от 21.10.2020.

Среди положительных моментов, прежде всего, стоит отметить предложенную редакцию ч. 3 ст. 9 действующего Закона, которая предусматривает, что использование ФФС (фонд финансирования строительства) или ФОН (фонд операций с недвижимостью) может осуществляться только для финансирования строительства соответствующего объекта строительства по договору об участии в ФФС. Это является одной из гарантий целевого использования средств фонда.

Интересной новеллой является привлечение к отношениям, связанным с финансированием строительства, банков как контролеров. Это будет происходить за счет открытия управителем ФФС / ФОН в банковских учреждениях обязательного счета условного хранения, на котором будут сосредоточены средства инвесторов жилищного строительства. На банк будет возлагаться дополнительная функция контроля, ведь перечисление средств застройщику будет осуществляться частями, каждая из которых будет поступать только после завершения определенного этапа строительства и предоставления соответствующих документов застройщиком. Фактически таким образом будет обеспечиваться целевое использование средств для проведения застройщиком определенных работ на каждом этапе строительства.

Вместе с тем, в законопроекте определено, что порядок осуществления операций с применением счета условного хранения (эскроу) для ФФС / ФОН устанавливается Национальным банком Украины. Но поскольку никаких нормативно-правовых актов НБУ по этому вопросу не существует, пока трудно оценить урегулированность этих правоотношений. Кроме того, поскольку управителем ФФС / ФОН может быть сама банковское учреждение, непонятно, насколько прозрачно и эффективно будет осуществляться функция контроля при следующих обстоятельствах.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на предложенные в законопроекте размеры процентов от суммы договора, которые должны быть поэтапно перечислены застройщику. Во-первых, непонятно, каким образом последние были рассчитаны и по какой методике. Во-вторых, поскольку подобное предложено впервые, нельзя предсказать и гарантировать, что указанных сумм будет достаточно для проведения определенного этапа строительства. Кроме того, инвесторы могут входить в ФФС / ФОН на разных этапах строительства, начиная от котлована и заканчивая завершением отделочных работ, поэтому неизвестно, как повлияет четкое процентное значение на затягивание процесса финансирования следующего этапа проведения строительных работ.

Среди положительных предложений можно указать внедрение обязанности страхования гражданско-правовой ответственности застройщика. Предметом страхования определены имущественные интересы, не противоречащие закону и связанные с возмещением застройщиком причиненного им вреда установщику вследствие невыполнения условий договора. При этом страховое возмещение должно выплачиваться непосредственно инвестору.

Привлечение дополнительно банковских учреждений и страховых компаний может повлиять как на увеличение сумм средств, которые нужно будет внести в ФФС, так и на стоимость самих объектов жилищного строительства.

Оригинал статьи тут