Як на Київщині купити квартиру в новобудові і оплатити частинами - коментар Яни Квасниці для «Espreso»
Первый взнос, условия и риски во время заключения договоров. Все, что нужно знать, чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку
Журналисты Эспрессо наведались к менеджерам по продажам крупнейших столичных и пригородных застройщиков. Мы спросили менеджеров по продажам минимальный и максимальный размеры первого взноса, сроки рассрочки.
Также узнали по график выплат, привязку к гривне/доллару и подорожание. И на последок разобрались в типах договоров, их особенностях, плюсах и минусах.
Сколько надо времени, чтобы накопить на квартиру в новостройке
Покупка собственной квартиры в Киеве иногда – несбыточная мечта. Хотя средняя заработная плата киевлян по данным Государственной службы статистики ежегодно растет. Так, например, на ноябрь 2017 года плата составила 10870 грн.
Можно ее сравнить со стоимостью однокомнатной квартиры в классе "эконом" по цене в 14 тыс грн/кв.м Тогда общая квартиры в 40 кв.м составит 600 тыс грн . За время выплат это – как минимум 55 месяцев или 4 года и 7 месяцев, чтобы накопить деньги на собственное жилье.
И это при условии, если полностью откладывать зарплату в течение этого времени и конвертировать его в доллар или евро, чтобы снизить возможность девальвационных рисков.
Поэтому рассрочка уже несколько лет подряд – популярный инструмент для тех, кто мечтает купить собственную квартиру от класса "эконом" до "премиум" или же для тех, кто хочет вложить деньги.
"Для предоставления этой услуги не надо собирать огромного количества бумаг и проходить все кредитные комитеты, а получить рассрочку за 1 день. Однако эта услуга очень зависит от возможностей клиента оплатить первый взнос и быть готовым ежемесячно выплачивать остаток суммы в течение указанного периода", - говорит Евгений Леськив, управляющий партнер компании KyivBudDevelopment.
Как работает рассрочка в Киеве
Самый маленький вклад, который предложили в отделе продаж, составлял лишь 5% от общей стоимости квартиры. Но в зависимости от класса недвижимости застройщики предлагают различные условия рассрочки.
"Наиболее типичные для рынка условия: первый взнос 30-50% от суммы, а остаток выплачивается равными частями до конца строительства", - рассказывает Галина Мартыненко, PR-manager девелоперской компании City One Development.
Что касается сроков, то компании предоставляют рассрочку от нескольких месяцев, или на более долгий период времени. Кратчайший срок, когда дом находится на стадии завершения строительства или ввода в эксплуатацию. Но бывают и исключения. Самый длинный срок, который удалось найти, 84 месяца или 7 лет.
Теперь обратим внимание на наиболее типичные схемы рассрочки.
Условия в классах "эконом" и "комфорт" подобные. Например, возьмем 14 тыс грн/кв.м в городе Киеве в "экономе". В таком случае стоимость квартиры в 40 кв.м составит - 600 тыс. грн.
Первый взнос 30% составит 120 тыс грн, а остаток 480 тыс грн. В первом случае застройщик привязывает остаток к курсу гривна/доллар по курсу НБУ, межбанком. На момент подготовки данного материала курс НБУ составлял по 28,65 грн, тогда остаток $16753 тыс. в 18 месяцев выплата составит 930 долларов в месяц.
Во втором случае при 30% первого взноса остаток 480 тыс грн выплачивается под определенную ставку годовых в гривне по договоренности сторон.
А вот в третьем случае первые 30% выплачиваются по имеющимся ценам, но остатка как такового нет. Цена квадратного метра пересматривается в зависимости от этапа строительства по принципу: чем ближе дата сдачи в эксплуатацию, тем выше цена квадратного метра.
А вот в недвижимости классами выше – "бизнес" и "премиум" стоимость квадратного метра для рассрочки зависит от размера первого взноса. И отметим, что в классах "бизнес" и "премиум" используются импортные строительные материалы, поэтому привязка цены к курсу доллара будет обязательной.
"Например, стоимость кв.м $1570. Возьмем квартиру в 103,27 кв.м, тогда при первом взносе 25%, цена кв.м вырастает на $200 до $1770, при 50% цена вырастет на $100 - до $1670", – приводит пример Евгений Леськив, управляющий партнер компании KyivBudDevelopment. А какой способ выплаты выбрать, уже на усмотрение покупателя.
Как это работает в пригородах столицы
В отличие от столицы, по данным Государственной службы статистики, средняя заработная плата в Киевской области составляет на ноябрь 2017 года - 7049 грн. Можно ее сравнить со стоимостью однокомнатной квартиры в классе "эконом" по цене в 8 тыс грн/ кв.м Тогда общая стоимость квартиры в 40 кв.м составит 340 тыс грн.
По времени это как минимум 48 месяцев или 4 года времени, чтобы накопить деньги на собственное жилье. И это при условии, если полностью откладывать зарплату в течение этого времени и конвертировать его в доллар или евро, чтобы снизить возможность девальвационных рисков. Так же, как и в столице.
Теперь разберемся со схемой работы рассрочки в Киевской области. В пригороде наибольшее количество зданий, которые строятся, относятся к классам «эконом» и «комфорт».
В процессе поисков наименьшую сумму первого взноса предложили на уровне 10% от общей стоимости квартиры. Но так же, как и в столице, обычно предлагают первый взнос на уровне 30% или 50% от общей стоимости квартиры. Срок рассрочки от 6 месяцев до 10 лет.
Что касается выплаты остатка, то в первом случае он фиксируется в долларовом эквиваленте по курсу НБУ, межбанком или собственным курсом. Например, при первом взносе 30% или 102 тыс. грн остаток 238 тыс грн выплачивается в течение срока, например, 18 месяцев, тогда ежемесячная сумма выплаты составит $8307 или $451 в месяц.
Во втором случае остаток в 238 тыс грн выплачивается под 10% годовых или с другими условиями. А вот варианта с подорожанием квадратного метра на разных этапах строительства, не нашлось. Однако перед тем, как подписывать договор на рассрочку стоит детально изучить все условия.
Какой договор выбрать
В отделах продаж Киева и пригорода журналисты Эспрессо собрали наиболее типичные договоры, регламентирующие отношения между покупателем и продавцом недвижимости.
А именно: дополнительное соглашение о совместной деятельности предварительный договор купли-продажи, фонд финансирования строительства, договор купли-продажи дериватива, договор кооператива. Мы отправили их юристам, чтобы получить профессиональные комментарии.
Прежде всего, разберем соглашение о совместной деятельности. Это наиболее рискованная схема, когда застройщик по условиям договора инвестирует "условные" материалы и "рабочую силу". А покупатель недвижимости реальные денежные средства. Доказать вину другой стороны, в случае невыполнения обязательства, почти невозможно. Ведь по сути это - предпринимательская деятельность, то каждая сторона несет одинаковые риски.
Теперь разберем предыдущий договор. "Прежде всего, предварительный договор купли-продажи любого имущества (квартиры), предусматривает обязанность продавца всего лишь заключить основной договор в установленные сроки. В связи с этим права и риски для покупателя одинаковы, как для предварительного договора купли квартиры, так и для предварительного договора имущественных прав", - акцентирует внимание Виктор Дубовик, юрист юридической компании "ВОЛХВ".
К рискам относятся заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме. Очень часто, с целью экономии, застройщик и покупатель идут к нотариусу и не удостоверяют такого договора, что прямо противоречит законодательству. В будущем покупателю трудно будет доказать в суде обязанность застройщика заключить с ним основной договор.
По условиям предварительного договора невозможно прописать в квартире себя и членов семьи до окончания срока рассрочки
Также важно знать, что по предварительному договору не ограничивается количество покупателей квадратных метров. Поэтому возможны двойные продажи, и на это стоит обратить внимание.
В этом случае покупателю необходимо рассчитывать только на порядочность застройщика и проверять судебные дела в отношении такого продавца в судебном реестре.
Следующая схема - фонд финансирования строительства. "Вложение средств в ФФС (фонд финансирования строительства, - ред.), управителем которого является крупный системный банк или финансовая организация, безопасна для инвестора", – говорит Яна Квасница, юрист юридической фирмы "Мисечко и Партнеры".
Юрист акцентирует внимание на том, что ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство.
Также исключается продажа одной квартиры нескольким инвесторам. Инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Средства инвесторов находятся на отдельном, специально открытом счете ФФС и банк-управитель несет ответственность за их сохранность.
Что касается купли-продажи дериватива, то по своей сути, дериватив – это стандартный документ, который удостоверяет право и/или обязательство приобрести или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные активы (в нашем случае недвижимость) или нематериальные активы.
В договоре должны быть четко зафиксированы определенные условия: в частности это курс валюты, сумма которую покупатель должен оплатить застройщику, срок исполнения договора (завершение строительства, ввод в эксплуатацию и т.д.), техническая характеристика недвижимости (квартиры).
"Риски почти такие же, как и при заключении предварительных договоров", - подчеркивает Виктор Дубовик.
И на последок – кооператив. В большинстве случаев кооператив является не застройщиком, а только инвестором проекта, то есть становясь членом строительного кооператива, можно только предположить свои отношения с кооперативом, как пайщика. А отношения кооператива и застройщика - это уже совсем другой вид правоотношений.
"Покупка квартиры в этом случае оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается только актом, выданным ЖСК (жилищно-строительный корпоратив, - ред). Члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива (если смета строительства вырастет, дольщикам придется вносить дополнительные платежи)"- акцентирует внимание Яна Квасница.
Юрист акцентирует на том, что в основном количество членов ЖСК соответствует количеству квартир в доме, который строится. Когда количество членов ЖСК превышает количество квартир, возможно они являются членами одной семьи и претендуют на одну квартиру, если нет – кто-то из них будет совладельцем в долях, пропорциональных их вкладам.
При вступлении в члены ЖСК следует хорошо ознакомиться с уставом, на основании которого действует такой кооператив, ведь им урегулированы все вопросы членства в нем, выхода из него, финансирование деятельности кооператива, возможности возврата средств, уплаченных на его функционирование и других. Поэтому заключение договоров - столь же кропотливое вопросы, как условия рассрочки с первым взносом и платежами.